СОДЕРЖАНИЕ
3. Выполнение индивидуальных производственных заданий по заключению риэлтерского договора8
<![if !supportLists]>1. <![endif]>Получение представления о рынке риэлтерских услуг
В последнее время российский рынок недвижимости стал развиваться быстрыми темпами. Развитие рынка в основном связано со строительством нового жилого фонда и серьезным реформированием гражданского законодательства России. Законодательство в сфере жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону того, чтобы граждане самостоятельно решали все свои жилищные проблемы за свой счет. Обветшалый жилой фонд и коммуникации, обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный дом, стали передавать в собственность граждан. Изначально в законодательство ввели нормы по приватизации квартир. Появилась возможность распоряжаться своим недвижимым имуществом, что привело к тому, что, с одной стороны, возник новый рынок жилья и, как следствие, посреднические услуги в жилищной сфере, а с другой стороны, людей неопытных и доверчивых в данной области стали обманывать и лишать своих квартир. Возникший новый сегмент рынка посреднических услуг риэлтора тут же заполнился новыми фирмами, оказывающими риэлторские услуги и большинство из них ранее такой деятельностью даже и не занимались, это были фирмы, сотрудники которых только понаслышке знали о том, что представляет собой работа риэлторских фирм. Объем работы для риэлторов сразу стал довольно велик, но вот его содержание выражалось в основном только в оказании помощи гражданам в приватизации квартир, их последующей перепродаже.
С изменением законодательства рынок риэлторских услуг также поменял содержание своей работы, оказываемых услуг, стало активно развиваться долевое строительство, соответственно для риэлторов возникла и новая работа по оказанию гражданам посреднических услуг в данной области, вместе с тем риэлторские фирмы смогли не только оказывать посреднические услуги, но и сами стали активными участниками на рынке жилья, они стали вкладывать средства в строительство жилых домов на долевых началах. А с введением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.), положения законодательства опять претерпели значительные изменения.
Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение, согласовать проектную документацию, оформить в аренду или собственность земельный участок под строительство. Для составления и согласования таких документов может уходить от 2 месяцев и до полугода, иногда и более того. В процессе согласования и проектирования должны учитываться положения ряда технических регламентов и санитарных норм. По окончании строительства дом нужно сдавать в эксплуатацию, для этого снова необходимо осматривать и принимать его с различными комиссиями из государственных учреждений. В процессе строительства у риэлторов возникает немало работы с регистрацией прав на объекты незавершенного строительства и регистрацией прав на уже сданный в эксплуатацию дом.
Следует отметить, что количество нарушений техники безопасности и нормативов строительства при возведении новостроек постоянно растет, причем очень быстрыми темпами. Чтобы пресечь рост такого рода нарушений, которые представляют реальную опасность для населения, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдаче) объектов жилого строительства в эксплуатацию. Возможно введение новой системы товарных знаков и знаков качества. Строить жилые многоквартирные дома с целью последующей продажи чрезвычайно выгодно, поскольку вложение денежных средств в данную сферу связано с минимальными предпринимательскими рисками, ведь жилье всегда пользуется спросом. На сегодняшний день риэлторская деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в России. В России можно выделить два основных типа риэлторских фирм. Первый и более распространенный вид - "чистая риэлторская фирма", т.е. фирма, которая занимается только посредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей продажи, мена, найма. Подобных фирм по России очень много.
Второй вид - "нечистая риэлторская фирма", т.е. фирма, которая не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок с недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку недвижимости. Данный вид риэлторских фирм можно назвать смешанным. На сегодняшний день термин "риэлтор" известен всем и каждому. Риэлтор - это человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимости.
Непосредственно термин "риэлтор" появился в США в начале XX вВ понятие и содержание риэлторской деятельности в основном входит посредничество при купле-продаже недвижимости. Российский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихся непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения достаточной прибыли риэлторские фирмы должны иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости. Поэтому риэлторские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования "продавать" еще не достроенные объекты недвижимого имущества. Риэлторы имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей сдачи в наем.
В России риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.
<![if !supportLists]>2. <![endif]>Изучение основ риэлторской деятельности
Участниками риэлторской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг (клиенты). В сложившихся на практике правоотношениях сторон к риэлторским услугам можно отнести деятельность риэлтора:
1) в качестве агента или поверенного;
2) в качестве брокера;
3) в качестве дилера;
4) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) по организации торговли недвижимым имуществом;
6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Следует заметить, что к фирмам, осуществляющим риэлтерскую деятельность, нет правовых требований относительно их регистрации, они могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или индивидуальных предпринимателей. Не существует и законом определенного перечня услуг, оказываемых риэлтерской фирмой, поэтому риэлтерская фирма всегда сама определяет, какие услуги она будет предлагать своим клиентам; мы же рассмотрим наиболее широкий перечень услуг, которые может оказывать риэлтерская фирма. Как правило, в каждой риэлтерской фирме есть свои должностные инструкции агента по недвижимости, во многом из должностных инструкций можно проследить и сделать вывод об услугах, которые может оказать риэлтерская фирма. Вот примерный перечень обязанностей агента по недвижимости:
1) осуществлять работу по покупке, продаже или аренде недвижимости от имени и по поручению клиента;
2) получать информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;
3) изучать спрос и предложения на рынке недвижимости;
4) регистрировать поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводить их ознакомительный осмотр;
5) осуществлять поиск потенциальных покупателей и арендаторов;
6) организовывать ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;
7) оформлять заявки покупателей, подбирать или предлагать варианты продаж или сдачи внаем;
8) согласовывать договорные условия, оформлять операции с недвижимостью;
9) оказывать помощь клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделок;
10) обеспечивать своевременное получение платежных документов;
11) информировать клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;
12) организовывать подписание договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектов недвижимости;
13) содействовать своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;
14) представлять интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений;
15) составлять установленную отчетность о выполняемой работе.
3. Выполнение индивидуальных производственных заданий по заключению риэлтерского договора
Договор об оказании риэлтерских услуг N 124/ОК
────────────────── ───────────────────────
(место заключения договора) (дата его заключения)
───────────────────────────────────────────
(наименование организации)
(далее - Заказчик) влицегенеральногодиректора──────────,
действующего на основании устава, и ───────────────────────────────────────────
(наименование риэлторской фирмы)
(далее - Исполнитель) в лице директора──────────────,действующегона основании устава общества, заключили настоящий договор о следующем.
1. Предмет договора
1.1. Исполнитель обязуется оказать клиенту услуги по продаже квартир, расположенных в доме , принадлежащих клиенту на праве собственности, а Заказчик обязуется оплатить оказанные услуги.
1.2. В оказание услуг по купле-продаже квартир входит следующий перечень услуг исполнителя:
1) рекламирование предложения квартир клиента для продажи;
2) сопровождение покупателей к нотариусу и в другихорганизацияхс
целью заключения договоров купли-продажи;
3) анализ рынка (состояние спроса и предложений на квартиры,анализ
и расчет ожидаемой доли организации-заказчика);
4) сопровождение покупателей квартирвотделенияхРегистрационной
палаты с целью регистрации сделок купли-продажи;
5) составление договора купли-продажи;
6)составлениедругихвидовгражданско-правовыхдоговоров и
документов по взаимному согласию покупателя и клиента-продавца.
7) сами посреднические услуги составляют 5% от стоимостипроданной
квартиры и рассчитываются при заключении и исполнении покупателем каждого договора купли-продажи.
2. Права и обязанности сторон. Вознаграждение Исполнителя
1. Все услуги, указанные в п. 1.2 настоящего договора, должны быть оказаны клиенту в течение одного года со дня заключения настоящего договора. При этом на исполнителе услуг не лежит обязанность сразу за один год продать абсолютно все указанные квартиры заказчика. Исполнитель должен заключить договор купли-продажи со всеми клиентами, которые к нему обратятся для заключения такого договора на условиях, которые отдельно оговорены сторонами в приложении N 1 к настоящему договору.
2. Исполнительобязуетсянеразглашатьинформацию,ставшую ему известной в процессеоказанияуслугклиенту.Самисведенияо сумме продажиквартир(илиотдельнойквартиры),обихпокупателях также составляют коммерческую тайну и не подлежат разглашению.
3.Заоказанныеуслугиисполнительполучаетвознаграждение в следующих размерах:
4. Порядок оплаты услуг, оказываемыхисполнителем,устанавливается следующий:
1) за услуги, указанные в подп. 1-6 п. 3 раздела второго настоящего договора, в общей сумме включаются в счет, предъявляемый исполнителем клиенту еженедельно;
2) за услуги, указанные в подп. 7 п. 3 раздела второго настоящего договора, - ежемесячно общей суммой по всем сделкам включаются в счет, предъявляемый исполнителем клиенту не позднее 5 числа каждого календарного месяца следующего за отчетным периодом.
5.Исполнительпродаетквартирыклиентапосредствомзаключения договора купли-продажи и перечисления покупной ценызажилоепомещение клиента на расчетный счет клиента, указанный в настоящем договоре.